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谁将成为“百日剧变”中首批“殉情”者

    自王石的“拐点论”在业界引起广泛争论时，我没有太多关注，因为房产“拐点”的出现并不能说明什么实质性的问题，只是数据的统计告诉我们：房地产非理性增长的时期结束了。而潘石屹对房地产“百日剧变”的预言，至今还剩五十余天，届时会不会成为现实，其结果是什么，发展商会采取什么样的对策，这倒是引起我的关注与思考，这是一个非常有意义的现实话题，我认真思考后，试图对此予以剖析。
    首先，“百日剧变”有两个基本前提。
    第一是土地储备量过大，有的发展商土地的储备量甚至是在建开发项目的好几倍。根据我国现有的土地管理条例，在没有付清全部土地出让金以前，该土地是不可能拿到产证的，也就是说无法进行正常房地产开发的，更谈不上把该储备土地用以兑现货币，造成资金流极度短缺。第二种可能是已有的上市公司和即将为上市做准备的准上市公司，特别是准上市公司在借入资金购得大量土地的情况下，无法完成上市前的IPO，加上中国证券会对此已有规定，即使企业完成IPO以后，所得款项也不得用于购买土地，这就形成这样一个怪圈――企业为了上市必须购入大量土地储备，而借入购买土地资金的一方又对发展商的盈利在短时期内有相当高的要求，一旦上市不成功或拖延时间，企业资金瞬时会有一个巨大的缺口。符合这两个前提的发展商大致为五十家左右，如果以全国近四万家房产商的数量来看，其概率几乎为零，而对于大部分发展商而言，“百日剧变”对他们是没有影响的，每个企业的自身情况不同，不一定都要以降价来回笼资金，你觉得能挺过去的就做好挺的准备，但是我们应该充分地看到，上述近五十家公司中数量虽少，地位、分量却很重，他们的生死存亡关系到今后房屋价格的变动趋势。
    其次，“百日剧变”的应对措施。
    对于目前房地产业的总体时局，学者与专家们有两个基本说法，一种认为中国房地产的前景仍然十分看好，即使碰到目前购房人气指数不佳、成交量低迷、资金紧张等情况，他们认为仍然是暂时的，就像“冬天到了，春天还会远吗？”。鼓励发展商打持久战，其实他们对今年下半年的发展方向心中一点数都没有；另外一种看法是：企业应以现金为王，通过降价或打折套现，以加速资金流转、减少负债来获得利润。相应的措施大概有以下几种：
    1、加大房产营销力度，通过打折、优惠等多种促销手段，迅速回笼资金，减轻负债。
    2、兑现一部分存量土地，通过项目公司转让全部或部分股权，兑现全部或部分的存量土地资金，以解燃眉之急。
    3、寻求新的资金注入，或者寻找新的战略合作伙伴。
    再次，“百日剧变”可能产生的几种结果。
    第一、某些企业不审时度势，在资金链非常短缺的情况下，想通过死杠硬撑的方法度过难关，不久的将来，上述企业中必定会出现“顺驰第二”，首先为“百日剧变”殉情的是那些负债很高、上市无望、土地储备的资金远高于在建资金的企业，虽然他们在上市的百米冲刺中已完成九十米，但最后的十米往往是他们的致命一击（由于众所周知的原因，我不便举实例予以说明）。
    第二、项目收购。当资金链绷断的时候，这是一种比较理想的结果，通过外部一个有实力的公司收购该项目的部分或全部产权，从而使项目获得新生、继续开发。这里着重要说明的是：该项目脱胎换骨收购以后，原开发商虽然引退了，但还是获得了该项目的溢价收益，后者的开发成本变相增大了。
    第三、合作开发。寻找有资金实力的战略合作伙伴，调整原来的股权结构比例，变相注入新的资金，度过难关继续开发。这种合作的特点是股权结构调整时，原发展商一般是通过市场评估的方法来决定其占有股份的比例，结果会使得该项目的总成本提高了，和第二种结果是殊途同归，最终都会间接地推动房价的上升。
    结论：经过上述的逻辑推论和分析，房地产即使产生了“百日剧变”，不会象有些人所说的那样耸人听闻：“房产业要进行大洗牌了”、“有近50％的企业要淘汰了”，更不会象有些人所预言的那样：房价要下降30％甚至更多。这些都是拍脑袋的简单的思维方式，而本文得出的结论正好相反，“百日剧变”一旦成为现实，会间接地推动房价上升，所以我们还是希望通过“百日维新”来维持房地产业的稳定发展，“百日剧变”但愿只是个预言。

wuhan

看了以上报道
养男生的家长都哭了

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人见人爱,车见车载,花见花开...


mm

男生倒霉的年代

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2008年4月14日（一）阴

上周深圳一游，又是一次震撼之旅。

深圳：重灾区？

近来媒体连篇累牍，说广东、深圳是这一轮宏观调控的重灾区，交易大幅萎缩，房价下调40%云云。究竟真相如何？咱们做中介的，跟情报人员差不多，只相信自己的眼睛。负面消息听多了，实在难奈实地考察的冲动，便学邓老南下深圳去了。

长久以来，深圳不过是ymernahc的过境通道而已，就是灯再红，酒再绿，也从来勾不起ymernahc停下来慢慢看的兴趣。曾几何时，还在深圳机场至罗湖边境的路上给扒手狠狠地掏洗一空。钱财身外物，可恨的是，连护照、银行卡、电脑和电子手帐也给一并扒光。急如热锅蚂蚁之际，却又给公安和交警当皮球踢来踢去。公安说，案件发生在机场巴士上，所以应该由交警处理。好不容易找到交警爷们，又以巴士中途停在福田为由给踢到福田公安去。天哪，当时身上的钞票只够回香港之用（还好，神来之笔，香港身份证和港澳通行证都放在口袋里），与其跟这些爷们瞎扯淡，不如早早赶回香港办理各种报失手续为妙。见鬼怕黑，从此对这片经济特区难抱好感。

久违的深圳，多少次擦身而过，终于近距离接触了。刚下飞机，扑面而来的一阵热风，催促ymernahc把大衣卸下。从机场到中心区（福田CBD），路途不算很远，不过很堵，越靠近中心越堵。差不多一个小时的车程后，好不容易终于进入中心区，却是眼前一亮。

[url=http://img1.soufun.com/album/2008_04/15/1208190925346_000.jpg][/url]

首先，主干道很宽，忘了是八车道还是十车道的深南大道，把北面的政府大楼和南面的商业区一分为二，然后支马路收窄到四至六车道，是适合行人穿越的宽度，有效地避免了上海陆家嘴商业区给世纪大道严重割裂的难题。其次，zoning非常清晰，商业归商业，住宅归住宅，目的性很强。还有，跟上海带着沉重历史包袱的开发模式不同，深圳CBD的楼房很整齐，都是一块一块的方格子，避免了上海浦西的零乱格局。最重要的，就是有山有水，而且是北靠山南面水，风水一流，难怪邓老遥指南方的雕像愿意落户在CBD北面的龟背山颠。总体感觉，深圳CBD很有国际风范，假以时日，不难晋身中国数一数二的商业中心。


同是移民，香港居民自称香港人，上海居民自称上海人，深圳居民却没几个自称深圳人。直到近一两年，深圳房价狂飙，中心区由1~2万炒上4万，华侨城的“波托菲诺”更高见10万，让深圳有房阶级一夜暴富，随之而来的，就是本土意识的逐渐成型，富裕一族也就开始以深圳人自居了。


谁料好景不长，大家正为楼市狂欢之际，中央却来一记当头棒喝。这轮宏观调控中，对深圳楼市最具杀伤力的，莫过于限制外资政策。据深圳人朋友说，这次楼市狂飙，始作俑者是温州人，然后是台湾人，最后接火棒的是香港人。无他，温州人现实，台湾人了解国情，香港人喜欢与房地产谈恋爱。中央一声限外令下，港澳台通通停手，房地产交易应声萎缩，据说今年一季度的交易量为历年低谷。此情此景，最苦的，当数房地产开发商。


开发商风光背后


房地产的产业链中，开发商属于中游份子，上游是捏着稀缺土地资源的政府，下游是坐拥庞大资金的银行金融体系。早年，政府对土地管控不严，老百姓晓得土地价值的也没几个，故土地成本不高；银行方面，苦于存款太多，信贷比较宽松，故开发商贷款不难。上下游泛滥，中游那有不水涨船高之理？


大涨之后，政府开始收紧土地政策，严格执行两年不开发即收回的规定，开发商轻易不得囤积土地了。同时，老百姓意识到动迁房的土地价值，故有所谓史上最牛的钉子户，开发商取地难。人同此心，2007年土地拍卖市场火爆异常，地王频现，面粉贵过面包。


福无双至，祸不单行。土地越卖越贵的同时，银行却开始关闸。以往连抽跟烟也闹没空的信贷部经理们，现在居然有泡工夫茶的闲暇。信贷无门，开发商只好寄望股票市场，谁知你有张良计我有过墙梯，证监会停止审批开发商IPO，已经上市的亦不得增发。海外上市似乎是最后一条路，可美国次级贷款往外扩散，各大股票市场纷纷插水，无暇照顾咱们孤苦伶仃的内地开发商。广东五虎之一的“恒大”，尽管手握4800万平方米土地储备，比市值最大的“碧桂园”还大，却在上市前夕3月20日惨遭滑铁卢，由于认购不足而宣布无限期推迟上市计划。老大尚且搁浅，老二老三老四又焉能圆其上市美梦？


银行金融市场不放水，总可以卖房套现吧？问题没那么简单。要卖房，就要先取得预售证，而预售证的发放条件，就是多层要封顶，高层要盖2/3。钱！钱！钱！本来，施工单位为了争取工程项目，都愿意带资参建，开发商只需圈地，根本不用为筹措工程款而烦恼。现在哪，房地产交易大幅萎缩，施工单位明哲保身，不见钱不开工。现金流紧张的开发商，只好抱着土地，望天打卦。


去年年底，开发商们都知道今年一季度银行关闸，大多把希望放在第二季度。可是，四月过去了一半，银行大闸却未见丝毫松口，开发商究竟如何应对？是大吃小，还是尸横遍野？政府会不会让大量开发商倒下？骨牌式倒下的话，经济创伤有多深？否则，政府力挽狂澜于既倒的话，代价又有多大？一连串的问题，值得咱们再三思考。

xtjebbkjn

小朋友又在干什么也

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千里之外

wuhan

今天小朋友有点怪怪的

lihui893

原帖由 wuhan 于 2008-4-19 21:38 发表
今天小朋友有点怪怪的

http://www.xyhc.com/forumdisplay.php?fid=223

lihui893

原帖由 xtjebbkjn 于 2008-4-19 20:48 发表
小朋友又在干什么也

http://www.xyhc.com/viewthread.php?tid=876853&extra=page%3D1